Sorrento e le politiche per le residenze (II Parte)

Le indagini sul fabbisogno abitativo più attente definiscono standard differenziati per ambiti omogenei (e non un unico standard) ed in relazione a:

– tipologia del tessuto edilizio e delle insule urbane (p. es. centro storico diviso per epoca di costruzione, nuova espansione densa, espansioni sub-urbane, …);

– tipologia dei nuclei familiari (numero di persone medio per famiglia, persone sole, convivenze);

– classi di età della popolazione (presenza di giovani coppie, percentuale di anziani,…);

– titolo di godimento (abitazioni in proprietà e in locazione per numero di vani e per zona);

– motivi dei traslochi e/o dei trasferimenti nel Comune (per zone) o fuori Comune;

– flessibilità del mercato immobiliare (atti di vendita e locazione per zona e per tipologia abitativa),

Questo metodo, di gran lungo più complesso, richiede un censimento analitico non solo di tipo edilizio ma anche di tipo socio-economico ma consente una maggiore attendibilità della lettura dei fenomeni soprattutto alla luce delle politiche e delle strategie più opportune da mettere in atto per il soddisfacimento di un problema primario come quello della casa.

Gli articoli 9 e 13 della legge regionale 35/1987 (PUT) fissano i criteri del dimensionamento dei Prg in relazione al fabbisogno abitativo basato sull’ anagrafe edilizia.

In modo opportuno, pur indicando come parametro di riferimento quello di un abitante per vano (ai fini “dell’ abbassamento dell’ indice di affollamento” (art. 9), la normativa del PUT prescrive che “il Piano Regolatore Generale dovrà documentare (…) le abitazioni esistenti e per ciascuna di esse (…) il numero di occupanti permanenti ed il relativo indice di affollamento” (art. 13). In tal senso, la verifica dell’ indice di affollamento viene richiesto non genericamente sul totale delle abitazioni per edificio e/o per ambiti urbani, ma, propriamente,solo per ogni singola abitazione per far emergere le condizioni di sovraffollamento (ovvero laddove I’ indice abitanti/vano è maggiore di 1), con abitanti “permanenti”, escludendo, quindi, le abitazioni utilizzate temporaneamente o stagionalmente, quelle improprie, le case in affitto stagionale, ecc., ma anche quelle con condizioni di sottoutilizzo che non possono, per le ragioni sopra esposte, equilibrare quelle di sovrautilizzo.

Ne scaturisce quindi la possibilità di leggere le condizioni di “sofferenza abitativa” in modo da calcolare il fabbisogno reale di eventuali nuovi vani, o meglio nuove abitazioni in grado di equilibrare o almeno mitigare il fabbisogno.

In realtà le politiche necessarie da attuare per governare i processi abitativi sono complesse e non possono riferirsi alla sola costruzione di nuovi vani (p. esempio incentivando il recupero edilizio, applicando manovre fiscali differenziate con l’ ICI, promuovendo con incentivi e contributi per la locazione, ecc.), ma non vi è dubbio che solo attraverso una politica mirata non di generica costruzione di nuove abitazioni, ma di programmi costruttivi dedicati (a particolari famiglie) e guidati dalla pubblica Amministrazione (edilizia sovvenzionata e agevolata) è possibile abbassare anche il mercato immobiliare di rendita (offerta minore della domanda) e di posizione (valore delle aree).

Dai dati che emergono dalle tabelle dell’ anagrafe edilizia risulta una differenza negativa di 2.385 vani, ovvero di vani mancanti al totale delle abitazioni in condizioni di sovraffollamento per raggiungere lo standard di 1 abitante/vano.

Anche questo dato è teorico, nel senso che non potendosi aggiungere i vani mancanti ad ogni singola abitazione per equilibrare il rapporto abitanti/vano ad 1, la loro realizzazione non garantisce il riequilibrio, ma solo una maggiore disponibilità di abitazioni capace di assorbire almeno un parte della sofferenza abitativa, ovvero quella disposta a trasferirsi nelle nuove abitazioni al posto di quelle preesistenti, troppo piccole per il proprio nucleo familiare.

Non vi è dubbio che in tal modo il patrimonio abitativo aumenti, ma se si considera che a livello nazionale lo standard medio è di 1,3 – 1,4 abitanti/vano, si può ritenere che in ogni caso a Sorrento, anche se venissero realizzati tutti i 2.385 vani del deficit abitativo, l’ indice medio di affollamento sarebbe ancora al di sotto della media nazionale.

Per queste ragioni la realizzazione di nuovi vani non può genericamente essere affidata al libero mercato, ma deve essere gestita dalla pubblica Amministrazione, secondo programmi mirati e dedicati, rivolti alle specifiche situazioni di maggiore gravità (eliminazione di alloggi impropri o malsani, riduzione delle coabitazioni e delle situazioni di sofferenza abitativa, politica per il mantenimento delle giovani coppie e delle famiglie storiche sorrentine).

Si è preferito però, come già enunciato nel cap. 6 relativo alle finalità di questo Piano, cercare di rispondere, intanto, al problema rilevante del fabbisogno abitativo, quello dell’ eliminazione delle case malsane ed improprie, ed a quello altrettanto grave di abbassare il livello di “sofferenza abitativa“, prevedendo una limitata realizzazione di nuove abitazioni, per mitigare il problema della mancanza di abitazioni per le giovani coppie e le famiglie storiche di Sorrento soggette a sfratti.

Ai fini del proporzionamento dei nuovi vani residenziali, come previsto dall’ art. 9 del PUT, si è pertanto articolato il seguente calcolo:

a) per I’ eventuale fabbisogno derivante da incremento demografico, essendo tale incremento praticamente nullo (la popolazione di Sorrento è praticamente stabile, pur mutando, come si è detto nella composizione delle classi di età e delle provenienze), non si prevede alcun fabbisogno aggiuntivo;

b) per il fabbisogno derivante dalla riduzione dell’ indice di affollamento, come calcolato nell’ anagrafe edilizia, occorrerebbero almeno 2.385 nuovi vani, che ridotti ad un terzo ai sensi del citato art. 9 del PUT, conducono ad un fabbisogno di almeno 795 nuovi vani. Si ritiene che tale quota possa costituire un riferimento massimo per politiche graduali da mettere in atto, verificando, attraverso la gestione del piano, I’ andamento della “sofferenza abitativa” e del mercato immobiliare. Pertanto, nel Puc, in una prima attuazione processuale si preferisce ridurre questa quota a 400  nuovi vani {meno del 50% della quota già ridotta dal PUT e circa il 16% della quota  totale stimata), fermo restando di poter prevedere, attraverso varianti,  ulteriori quote aggiuntive in fasi successive;

c) per il fabbisogno per la sostituzione dei vani malsani e/o fatiscenti, non risanabili, ed alloggi impropri, si è stimato, nell’ anagrafe edilizia, un fabbisogno di almeno 31 alloggi (19 alloggi impropri e 12 malsani o inadeguati) per un totale di almeno 120 vani (31 alloggi x 4 vani circa), valore che ridotto ad un terzo, diventa pari a 40 vani.

In relazione al proporzionamento di nuove residenze, come calcolato ai sensi dell’ art. 9 del PUT, deriva, pertanto, il seguente fabbisogno e conseguente previsione:

ART. 9 DEL PUT		Fabbisogno vani come da anagrafe edilizia	Fabbisogno vani ridotto ad un terzo	Vani previsti dal PUC	Abitazioni previste dal PUC (4 vani per abitazione)
a	Incremento demografico	0	0	0	0
b	Riduzione indice affitti	2.385	795	360	90
c	Sostituzione vani malsani	120	40	40	10
	Totale	2.505	835	400	100

Questo fabbisogno non è tanto meno mitigabile dalla realizzazione dell’ edilizia abusiva, poiché, come risulta dall’ indagine svolta su tutte le domande di condono presentate al Comune di Sorrento (cfr. appendice B – anagrafe delle domande di concessione in sanatoria), si tratta in gran parte di ampliamenti di edilizia non residenziale (turistico – ricettiva), di nuove abitazioni ad uso stagionale o di trasformazione di case e comodi rurali in abitazioni ormai occupate.

Per avviare a soluzione questo difficile problema della casa, questo Piano ha previsto pertanto la realizzazione di un limitato intervento di edilizia residenziale pubblica nell’ ex piano di zona in località Atigliana, già adottato con delibera di Consiglio Comunale n. 93 del 20.03.1985 e approvato con delibera di Giunta Regionale n. 4448 del 28.06.1990, anche in conformità del PUT, giusto parere n. 3473 del 16.06.1990 del Servizio Urbanistica della Regione (37)

Si tratta di un’area non coltivata, già infrastrutturata, ricadente in zona territoriale 4 del PUT, i cui costi di realizzazione non comportano oneri particolari.

L’  intervento, graduato sulla base dei parametri dell’art. 19 del PUT, sarà attuato attraverso un piano di zona ex lege 16711962, di iniziativa pubblica e promosso

Dall’ amministrazione Comunale in modo da gestire l’ assegnazione in relazione agli obiettivi di eliminazione (parziale) delle case malsane e di mitigazione della sofferenza abitativa.

Per le ragioni già esposte, non è possibile prevedere come indicato dal medesimo art. 9 del PUT, di soddisfare una parte del fabbisogno attraverso piani di recupero del patrimonio edilizio esistente (in generale in buono stato di conservazione, con pochi terranei abitati e generalmente occupati) e né attraverso quote di edificazione nelle zone agricole, poiché in questo Puc non sono state previste edificazioni residenziali aggiuntive in tali zone.

Gli interventi di riqualificazione urbana, attuati sopratutto attraverso i “progetti speciali” di cui al successivo cap. 13, sono strettamente connessi agli interventi di mobilità pubblici previsti dal Piano per creare ampie zone pedonali o a traffico limitato, al fine di ridurne drasticamente il peso del traffico veicolare.

35 La rapida e convulsa approvazione del Put nel 1987, con legge regionale, scaturì dalla necessità di fermare I’ eccessiva espansione residenziale e aggressione che la penisola stava subendo: l’ obiettivo di una equilibrata previsione del soddisfacimento dei fabbisogni abitativi non poteva, allora, certamente porsi.

36 Cfr. art. 9 e 13 del PUT. Non si comprende perché un bisogno primario come l’ eliminazione delle case malsane e fatiscenti debba essere ridotto fino ad un terzo, lasciando irrisolto il problema per il  rimanente due terzi dei residenti, creando anche difficili situazioni di scontro sociale

37) Il piano di zona non fu poi attuato, poiché con l’approvazione del nuovo Prg (quello vigente del 1997), quella previsione fu stralciata.

Il testo che precede è integralmente tratto dalla Relazione del Piano Urbanistico Comunale di Sorrento predisposto dal Dirigente del IV Dipartimento del Comune di Sorrento, Ingegnere Guido Imperato con la consulenza del Prof. Arch. Guido Riano